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Scarto valori OMI: parametro insufficiente per procedere a accertamento

24 agosto 2018 in Rassegna Stampa
Fonte: Il Sole 24 Ore

Continuano gli accertamenti basati sugli scostamenti rispetto ai valori indicati dall'OMI, l'Osservatorio del Mercato Immobiliare. A fermare gli accertamenti in materia di imposte di registro da parte dell'Agenzia delle Entrate è stata la Corte di Cassazione che ha chiarito come lo scostamento dai valori indicati dall'OMI, o altri valori determinati dall’ufficio provinciale del territorio tramite calcoli statistici e dati stimati, rientrano nel campo delle "presunzioni semplici", in quanto insufficienti a fondare unicamente l'avviso. 

E' necessario infatti che le presunzioni siano:

  • gravi,
  • precise,
  • concordanti.

In particolare con l'Ordinanza 14117/ 2018 la Corte di Cassazione ha affermato che "non costituiscono fonte tipica di prova ma strumento di ausilio ed indirizzo per l’esercizio della potestà di valutazione estimativa, sicché…sono idonee solamente a condurre ad indicazioni di valori di larga massima". In teoria, della stessa visione dovrebbe essere anche l'Agenzia delle Entrate, che con la Circolare 16 del 28 aprile 2016 chiariva che le quotazioni OMI pur di ausilio erano solo "il dato iniziale ai fini dell’individuazione del valore venale in comune commercio, per cui dovranno essere necessariamente integrate anche dagli ulteriori elementi in possesso dell’ufficio o acquisiti tramite l’attività istruttoria".

In particolare le Entrate nella circolare 16/2016 specificavano che per l’individuazione del valore venale occorre fare sempre riferimento ai criteri stabiliti dall’art. 51 del TUR, ossia

  • ai trasferimenti a qualsiasi titolo, alle divisioni e alle perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni,
  • al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato per gli investimenti immobiliari alla detta data e nella stessa località,
  •  ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base dei dati eventualmente forniti dai comuni. 

 

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